Tunnettu edistyksen merkki on joukko nostokurkia, jotka valvovat uuden tornijoukon nostamista. Näiden samojen rakennusten seisominen tyhjänä taas kertoo rappiosta. Jälkimmäinen kuva on kuitenkin yhä yleisempi kaupungeissa maailman halki – rakentajat lisäävät tarjontaa markkinoille, mutta työnkuvan muutos vähentää kysyntää.
Pitkään ennen hurrikaani Harveyn tapahtumista Houston kamppaili vapaiden toimitilojen epidemian kanssa: noin viidesosa toimistoista, eli 4,3 miljoonaa neliömetriä, oli tyhjillään – korkein aste Yhdysvalloissa. Tyhjänä olleiden toimistojen aste Washington DC:ssä on korkeimmillaan 25 vuoteen, ja vastaavasti Shanghaissa jopa Kiinan laajin rakennus pyristelee yrittäessään houkutella väkeä toimistoihinsa yhtiöiden pyrkiessä leikkaamaan kustannuksia talouden hidastumisen johdosta.
Kiinteistöyritys JLL sanoi uusimmassa Global Market Perspective -raportissaan, että vaikka toimistojen vuokraustoimen näkymät olivat vuoden ensimmäisellä puoliskolla vakaat, tyhjilläänoloasteet nousivat etenkin Yhdysvalloissa ja Aasiassa vuoden 2017 loppupuolta kohti.
Yhden mahdollisen syyn on antanut kiinteistöfirma Cushman & Wakefield, joka on kysynyt ”rakentaako maailma liikaa?”
”Käynnissä on maailmanlaajuinen rakennusboomi, jossa rakenteilla on yli 65 miljoonaa neliömetriä tilaa, joka valmistuu vuoden 2019 loppuun mennessä”, yritys sanoi. Tämä vastaa viiden kaupungin – Washington DC, Dallas, Lontoo, Singapore ja Shanghai – tilojen verran uutta toimistotilaa seuraavien kolmen vuoden aikana.”
Kehityssuunta on omalaatuinen. Monet yhtiöt pohtivat kuitenkin pikemminkin sitä, miten tehostaa nykyisiä toimitilojaan. Jo vuonna 2013 Forbes kirjoitti vakuutusyhtiö Aetnan luopuneen 250 000 neliömetristä toimitilaa. Yhtiö säästi 78 miljoonaa dollaria vuodessa, koska 47 prosenttia sen 35 000 henkeä vahvasta työvoimasta käytti joustavia työtiloja.
Kuten rakennuskonsulttiyhtiö Aecom huomauttaa, ”keskimäärin 40 prosenttia työtilasta on tyhjänä minä tahansa osana ydintyöpäivää – ja silti organisaatiot maksavat tästä tyhjästä tilasta!”
Yhteistyötilat, joissa ei ole kiinteitä työasemia, ”kutistavat työntekijöille annettavaa kallista kiinteistötilaa ilman, että he tuntevat olonsa liian ahtaiksi”, kertoo The Economist.
Bloombergin kolumnisti Lionel Laurent lisää, että ainakin Lontoossa ”teknologiasektorin laajentuva jalanjälki pääkaupungissa on muuttanut melko yksinkertaisen liiketoiminnan, jossa vain rakennetaan lisää torneja, Piilaakson inspiroimaksi asevarustelukilvaksi nykyaikaisimpien ja inspiroivimpien työpaikkakatedraalien (kuten Applen lentävä avaruusalus San Franciscossa) rakentamiseksi. Samaan aikaan käteispulan keskellä kärvistelevät pankit yrittävät mahduttaa henkilökuntaansa uusiin tiloihin tiivistääkseen useita toimitiloja yhdeksi. Kummankin tendenssin seurauksena tyhjien kiinteistöjen määrä kasvaa.”
Kiinteistöpalveluyhtiökonsulttiyhtiö Savills raportoi tänä kesänä, että "palveltujen toimitilojen kasvu häiritsee perinteistä kaupallisten kiinteistöjen markkinaa".
Näiden trendien seurauksena kaupallinen kiinteistömaailma vaikuttaa olevan rakenteellisen muutoksen partaalla, ja liikkuvien työntekijöiden myötä merkittävä osa perinteistä kiinteää toimitilaa on turhaa ja tehotonta. Kun entistä suurempi osa ihmisiä työskentelee etänä ainakin osan viikosta, kaiken kokoisten yritysten tulee valita tyhjästä toimistotilasta maksamisen ja pysyvän toimitilan vähentämisen sekä joustavampien ratkaisujen hakemisen välillä.
Vastikään kirjoitetussa artikkelissa Harvard Business Review’ssä Diane Mulcahy, The Gig Economy -kirjan tekijä, sanoi suorien kustannusten perinteisen toimistoperustaisen työpaikan ylläpidosta olevan korkeat, niin että tyypillinen yhtiö Yhdysvalloissa käyttää toimitiloihin yli 12 000 dollaria per työntekijä. ”On edelleen vaikeaa havaita sijoitustuottoperustaista perustelua toimistotilalle ja vielä vaikeampaa löytää yhtiö, jonka selitys on vakuuttava”, Mulcahy lisäsi.
Suurin osa markkinoiden kasvusta ei johdukaan perinteisistä toimistotiloista vaan tulee jaettujen työtilojen tarjoajilta. Kaupallisen kiinteistöfirma Bisnow’n mukaan mikä tahansa ”työtilojen käytön lisääntyminen johtuu suurelta osin alaa valloittavasta coworking-kulttuurista”. Joustavien toimitilojen tarjoajat vastasivat yli 7 prosentista vuokraustoiminnasta Lontoossa viimeisten kolmen vuoden ajalta. Kasvu on ollut huimaa verrattuna aiempaan vuosikymmeneen, jolloin luku liikkui 1–3 prosentin tietämillä. Myös esimerkiksi Pariisissa ja Berliinissä on nähty suurta kasvua.
”Eri tyyppien ja tilaformaattien kanssa toimiminen ja niiden käyttöönotto, kuten jaetun, yhteisen ja kollaboratiivisen tilan määrän kasvu valikoiman sisällä, ovat kasvussa”, JLL sanoi.
Cushmanin & Wakefieldin mukaan tämän seurauksena ”tästä näkökulmasta maailmassa ei ehkä sittenkään rakenneta liikaa, vaan ehkä maailma vain päivittää viimeinkin toimitilainventaariotaan antaakseen tilojen käyttäjille lisää sitä, mitä he haluavat.”
Tämän päivittäminen tapahtuu kuitenkin käsi kädessä sen kanssa, miten toimitilojen käyttäminen työntekijöiden toimesta muuttuu, joten se aiheuttaa todellisia uhkia vanhemmille ja matalalaatuisemmille toimitiloille. Tällaiset toimitilat eivät sovellu työtä tekevän maailman uusiin vaatimuksiin – ja selvitäkseen niiden olisi pakko tehdä niin.
