Uusi IFRS 16 -laki voi saada pitkäkestoisesti toimitiloja vuokraavat etsimään joustavampia ratkaisuja, Alexander Garrett kertoo
Laivoissa, lentokoneissa, öljynporauslautoissa ja junissa, kaupoissa sekä hotelleissa on kaikissa yksi yhteinen piirre. Yritykset ovat napanneet viime vuosina itselleen näitä arvokkaita kohteita leasingsopimuksilla osana valtavaa kulutushuumaa, jonka myötä yritykset ovat saaneet omaisuutta käyttöönsä kirjaamatta sitä kuitenkaan omaisuustaseeseensa. Tämä päättyy ensi vuoden tammikuussa, kun uusi kansainvälinen kirjanpitostandardi – IFRS 16 – tarkoittaa sitä, että vuokrasopimukset on kirjattava yrityksen kirjanpitoon vieraana pääomana eikä niitä voi enää piilottaa.
Ja mikäli mietit, miten se liittyy sinuun, luetteloon voidaan lisätä vielä yksi asia: toimitilat. Jos organisaatiosi ei (useimpien tapaan) omista suurinta osaa työtiloistaan vaan vuokraa niitä pitkillä sopimuksilla, ne on ilmoitettava ensi vuodesta alkaen kokonaisuudessaan. Yrityksille, joille kiinteistöt ovat yksi suurimmista kustannuksista, vaikutus taseeseen voi olla suuri – joissakin tapauksissa se nostaa dramaattisesti yhtiön lainatasoa.
Se tarkoittaa tiivistettynä sitä, että nyt on aika arvioida toimitilavalikoimaa uudelleen. Monet uskovat, että vaarattoman niminen IFRS 16 lupaa alkua pitkäkestoisista vuokrasopimuksista luopumiselle ja lisää lyhytaikaisten, joustavien työtilojen käyttöä, sillä ne eivät kuulu uuden standardin piiriin.
Vuokrarasitteet
Uutta vuokrasopimusten kirjanpitostandardialoitetta pidetään Sir David Tweedien aikaansaannoksena, sillä hän kommentoi kansainvälisessä tilinpäätösstandardilautakunnassa ollessaan, että ”yksi suurista tavoitteistani ennen kuolemaani on lentää lentokoneella, joka on lentoyhtiön kirjanpidossa.” Hän tarkoitti sitä, että tuolloin lähes kaikki lentoyhtiöt vuokrasivat koneensa piilottaakseen todellisen velkatasonsa.
IFRS 16 on ollut tuloillaan jo pitkään, ja sen tärkeä säännös on se, että omaisuutta vuokraavien tai käyttävien osalta muiden vuokrien ja rahoitusleasingin välillä ei ole enää eroa: ne on kaikki kirjattava leasingsopimuksina. Poikkeus on olemassa: alle 12 kuukauden mittaiset lyhytkestoiset vuokrasopimukset eivät kuulu tähän, kunhan sopimuksen loppuun ei sisälly mahdollisuutta ostaa kohdetta. IASB on arvioinut, että listatuilla yhtiöillä on lähes 3 biljoonan dollarin(1) edestä leasingsopimuksia, jotka eivät näy tällä hetkellä kirjanpidossa.
Näiden uusien sopimusten merkitys vaihtelee alasta toiseen. Aptitude Softwaren(2) visuaalisesti huomiota herättävässä infografiikassa eri aloihin vaikuttavia piilotettuja sopimuksia kuvataan ”leasingvuorina”, ja se paljastaa, että niitä on määrältään eniten vähittäismyynnin ja logistiikan aloilla.
PwC:n tutkimuksessa on puolestaan käynyt ilmi, että ammattimaisten palveluyritysten, jotka vuokraavat pääosin toimitiloja ja autoja, velkatasot tulevat nousemaan arviolta 42 prosenttia IFRS 16:n jälkeen(3).
Pitkän aikavälin häviäjät
Miksi sillä on merkitystä? ”Jos yrityksellä on merkittäviä leasingsopimuksia, uusien merkittävien varojen ja niihin liittyvien vastattavien kirjaaminen muuttaa omavaraisuusastetta ja näyttää kokonaisvelan suurempana kuin ennen. Kun yrityksillä on kokonaisvelkatasoihin perustuvia lainakovenantteja, jo pelkkä kirjanpitomuutos voi johtaa niiden rikkomiseen”, selittää Paul Fenner, Moore Stephens -tilitoimiston kiinteistöpäällikkö. Vuoden 2015 lainanantajia koskevassa tutkimuksessa(4) selvisi, että 80 prosenttia aikoo muuttaa lähestymistapaansa tuleviin sopimuksiin tai säätää kovenanttien suhdetasoja IFRS 16:n tullessa voimaan.
Joissakin tapauksissa sijoittajat voivat säikähtää, kun yhtiön rahoitusvelkojen kokonaismäärä selviää. Kun brittiläinen kirjakauppaketju Borders joutui selvitystilaan vuonna 2011, kävi ilmi, että yrityksellä oli kirjanpidossaan leasingsopimuksia moninkertainen määrä sen vastattaviin verrattuna.
Mitä se tarkoittaa toimitilamarkkinoiden osalta? Ainakin vähintään jokainen, joka vuokraa toimitiloja muun omaisuuden ohessa, tulee huomaamaan, että niiden kirjanpito on paljon monimutkaisempaa kuin mitä se oli ennen. Esimerkiksi monikansallisissa yhtiöissä toimitilojen leasingsopimukset tehdään yleensä paikallisen maan tasolla, joten kaikki tiedot pitää yhdistää globaaleihin tileihin yli rajojen, kielten ja valuuttojen.
Joustavat ratkaisut
Merkittävin muutos tulee luultavasti olemaan se, miten IFRS 16:n käyttöönotto muuttaa toimitilamarkkinoita. Yleisen käsityksen mukaan yhtiöt tulevat etsimään lyhyempiä vuokrasopimuksia ja pitämään näin uudet kirjanpidolliset vastattavat minimissään. Jotkin toimitilavuokrasopimukset voidaan myös muuntaa kiinteistövälittäjä Savillsin vuokralaispalvelutiimin mukaan palvelusopimuksiksi, jolloin sopimusta ei tarvitse pääomittaa. Savillsin mukaan: ”Palvelutoimitilat ja yhteistoimistot voivat kasvattaa muutosten myötä suosiotaan merkittävästi.”
Tämän näkemyksen jakaa myös kiinteistökonsulttiyhtiö Cushman & Wakefield raportissaan Coworking 2018(5). ”Alle 12 kuukauden mittaisia vuokrasopimuksia tai toimilupia ei tarvitse huomioida IFRS 16:ssa, minkä odotetaan johtavan joustavien työtilojen kysynnän kasvuun, sillä vuokravastattavia ei tarvitse tällöin pääomittaa vuokraajan kirjanpidossa”, raportin kirjoittajat totesivat.
Asian ytimessä on ”oikeus käyttää” – se, kuka oikeasti hallitsee työtilaa. Joustavia työtiloja tarjoavilla yhtiöillä, kuten Reguksella, on kiinteistön omistusoikeus, ja ne tarjoavat vuokraajalle tilan ja palvelut kysynnän ja saatavuuden mukaan, joten uudessa standardissa tätä ei todennäköisesti pidetä leasingsopimuksena. Cushman & Wakefield teettivät oman tutkimuksensa brittiläisistä vuokranantajista(6) ja huomasivat, että ”kolmannes uskoo, että leasingkirjanpitomuutos tulee ehdottomasti ajamaan asiakkaita perinteisistä leasingtiloista joustaviin työtiloihin, ja kaksi kolmannesta uskoo, että se tulee todennäköisesti muuttamaan kysyntää. Kukaan vastaajista ei uskonut, ettei muutoksella olisi vaikutusta tulevaan kysyntään.”
Jonathan Steel, BNP Paribasin vuokralaisratkaisujen kansainvälinen päällikkö, sanoo uuden standardin olevan yrityksille mahdollisuus kevätsiivoukseen ja sen päättämiseen, mikä omaisuus kannattaa omistaa, vuokrata perinteisesti tai mitä kannattaa käyttää palvelutoimiston kautta. Mitä joustavampi ratkaisu on, sitä pienempi sen vaikutus tilikirjoissa – ja tämän pitäisi sopia sekä pankeille että sijoittajille.
Alexander Garrett on brittiläinen freelancetoimittaja, joka kirjoittaa useista eri liiketoiminta-aiheista brittiläisessä lehdistössä
Lähteet:
(1) https://www.ifrs.org/-/media/project/leases/ifrs/published-documents/ifrs16-effects-analysis.pdf
(2) http://blog.aptitudesoftware.com/multinational-companies-heading-leaseberg-huge-proportions
(3) https://www.pwc.co.uk/assets/pdf/ifrs-16-the-leases-standard-is-changing.pdf
(4) http://old.efrag.org/files/ED%20Leases%202013/Feedback_report_on_loan_
covenants_consultation.pdf
(5) http://www.cushmanwakefield.co.uk/en-gb/research-and-insight/2018/coworking-2018
(6) http://www.cushmanwakefield.co.uk/en-gb/news/2018/01/coworking-report
